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房价本来没有那么高

时间:09-16/2020 03:26 | 点击次数:

  经典的房地产经济学教材告诉我们,商品住房价格是由供给和需求决定的。基于自己的商品住房支付能力,城市居民会内生出不同层次的住房需求,同时,商品住房供给必然会顺应商品住房需求的层级性。今天的房价,让人们觉得已经高得离谱,其实,如果考虑到住房供给的层级性,并予以科学的统计,你或许会发现,房价本来并没有那么高。

  商品住房价格是一个复杂的经济范畴,房与地是不可分割的统一体,商品住房价格是这个统一物的价格。建筑物与一般商品价值的形成是相同的。但是,土地是一种特殊商品。原始土地是自然界的产物,并不包含人类劳动在里面,其所以具有价格是因为土地垄断引起的地租的资本化。所谓地租实质上就是土地使用者为使用土地而向土地所有人支付的费用,反映了土地的自然资源价值。但另一方面,现实生活中的土地已经过了劳动加工,又凝结了大量的人类劳动,特别是作为建筑地块的土地投入的基础设施等费用更多,而且越往后投入的劳动积累越多。所以,商品住房价格中投入土地价值占主要部分。大城市或中心城市以及城市中心区的房价之所以更高,主要原因就是这些区域的土地价值更高(由劳动投入形成的公共服务配套价值更高)。以一、二线城市为例,商品住房建筑装修成本在1500元/平方米至2000元/平方米之间,扣除20%-30%的税费,地价占房价的比例在70%左右。

  一般商品供应渠道比较单一、产品同质性较强,而且由于可以运输,通过厂商之间的竞争还会形成均衡价格,在价格统计上较为简便,市场价格可以反映和调节供求、引导资源配置和居民消费,也便于指导行业发展政策的修订。商品住房同质性很差,而且供应渠道有很多。在商品住房价格统计上,应当将所有市场化供应的住房都纳入统计标的范围。首先,在大多数一、二线城市,二手商品住房交易已经超过了新房,完全有理由纳入房价统计;其次,产权型保障房本质上也是市场化供应。特别是,目前产权性保障房主要向城市公务员、国有企事业单位职工、人才来分配,与商品住房的边界非常模糊。目前,全国城镇保障房规模已经占到存量房的15%左右,在价格上仅相当于同区域商品住房价格的40%-80%,应当纳入商品住房价格统计中;最后,大城市房价快速上涨的背景下,催生了城中村小产权房地下交易的出现,而且规模越来越大。《半月谈》披露,在北京和深圳等房价较高城市,小产权房已占到房地产市场销售总量1/10至1/5。小产权房交易本质上也是通过市场来解决住房问题的渠道,而且在集体土地市场化大趋势、高房价舆论的情况下,小产权房交易在事实上已经“合法”,这部分房价交易数据也应当纳入城市房价统计。

  如果将所有通过市场交易来解决购房需求的房价数据统计起来,实际房价水平应当比公布的房价水平低很多,深圳的商品住房价格至少要低1/4,即其平均价格应当在15000元/平方米至16000元/平方米。另外,根据土地租资本化房价统计原理(房价是土地使用期内各年土地租金贴现现值加建筑物价格),也应根据租期占土地使用期的比例和折旧,将房租的价格纳入房价的统计。由于一、二线重点城市租赁占比很大,特别是像北京、广州、深圳等地旧住宅区、城中村租赁占很大比重,如果将这些商品住房的供应渠道考虑进来,商品住房价格就会更低一些。

  既然住房价格实际上并不高,为什么我们都感觉到房价很高呢?原因就是“纯商品住房”购买价格太高,而商品住房价格之所以太高,是因为购买商品房的人太多。大家之所以争着抢着购买商品房,是因为商品住房承载了太多的东西。首先,很多城市的商品住房购置与户口、教育资格直接挂钩,进而就与社会保障资格挂钩。于是,能否拥有商品住房不仅是一个人或家庭能否在城市安定和立足(或归属感)的基础,也是能否获得体面生活(成为真正市民)的基础;其次,由于社会保障的深度不够,通胀成为常态,商品住房成为变相储蓄、抵抗就业和养老风险的最佳选择;最后,资本项目不开放和资本市场投资功能日益退化,商品房市场成为投资集聚区。因此,拥有商品住房便成为很多居民在住房需求上的终极梦想,而商品住房以外的其他市场化住房供应渠道也就不被重视,能分流商品住房购置市场的供应体系也就无法形成。

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